Pour faire baisser les prix immobiliers, l’Amérique devrait construire plus de maisons étranges

Il y a un classique en plaisanterie sur deux vieilles dames se plaignant qu’un restaurant local propose de la nourriture terrible – et des portions bien trop petites. On pourrait dire la même chose des logements dans une grande partie des États-Unis : les maisons proposées sont ennuyeuses, sans inspiration, presque identiques, et en bien trop peu.

Alors que la similitude à outrance des habitations américaines et le manque inquiétant de nouvelles constructions semblent être deux problèmes distincts, ils sont en réalité liés. Les codes du bâtiment locaux et autres réglementations d’utilisation des terres ont imposé des limites strictes sur la taille et la forme des nouveaux logements, entraînant à la fois une grave pénurie de l’offre et une uniformité esthétique étouffante des habitations qui sont construites. Sur la plupart des terrains résidentiels, les promoteurs ne peuvent légalement construire que des maisons individuelles détachées – généralement avec un grand jardin devant. Alors qu’il n’y a rien de mal à vouloir vivre dans ce type d’habitation, les personnes qui préfèrent quelque chose de différent ont peu d’options. Et dans les zones de forte demande, les travailleurs et les personnes à faible revenu n’ont de plus en plus aucune option du tout.

Il n’est pas nécessaire que cela soit ainsi. La maison individuelle ne doit pas être la seule option légale de construction. Si nous introduisons plus de flexibilité dans les règles de conception des constructions résidentielles, nous pourrions aboutir à une grande variété de logements à travers nos villes – chacun pouvant répondre aux besoins de chaque foyer. Nous avons le pouvoir de rendre les maisons à nouveau originales.

L’histoire de la similitude

Dans les années qui ont suivi la Seconde Guerre mondiale, la similitude des habitations américaines a contribué à alimenter le boom de la construction de nouvelles maisons qui a transformé le pays en une société de propriétaires. Dans la communauté planifiée de Levittown, New York, et ses imitateurs, les promoteurs ont rapidement assemblé des milliers de maisons individuelles presque identiques pour les anciens combattants et leurs familles. Comme ces maisons étaient si semblables, les constructeurs pouvaient les produire en masse avec des matériaux préfabriqués, presque comme s’ils imprimaient en 3D toute une communauté à partir d’un ensemble de plans. Bien que cette homogénéité invitait plus tard au dédain – voir la chanson de 1962 « Little Boxes » – elle permettait de maintenir les coûts de construction bas, ce qui permettait aux promoteurs de proposer les maisons à la vente à des prix abordables pour les jeunes familles.

Le problème a commencé dans la seconde moitié du XXe siècle parce que les villes ont décidé d’imposer cette similitude. Au lieu de laisser les promoteurs construire le type de logement le mieux adapté à une zone, de nombreuses villes ont établi une norme normative selon laquelle la maison individuelle détachée était la maison pour tout le monde, quels que soient leurs revenus, leurs préférences et leur configuration familiale. Et lorsque les gouvernements locaux insistent pour dire que c’est le seul type de logement que l’on peut légalement construire dans la plupart de la ville, ils limitent le nombre de résidents que cette ville peut confortablement accueillir. Prenons Los Angeles, où environ trois quarts des terrains résidentiels zonés en 2021 étaient exclusivement zonés pour le développement de logements individuels. Les résultats ont été prévisibles : LA souffre d’une grave pénurie de logements, d’une crise de l’itinérance dévastatrice, et de la pire surpopulation du pays.

De nombreux gouvernements locaux vont au-delà de la restriction de la maison individuelle et établissent des règles strictes concernant le design de la maison, la quantité d’espace de stationnement dans chaque garage, voire la taille du terrain sur lequel la maison est construite. Le site Web du groupe pro-logement Desegregate Connecticut indique que « 81% des terrains résidentiels au Connecticut nécessitent environ 1 acre par maison, et 49% requiert environ 2 acres par maison (un terrain de football et demi !). » Cela signifie que les maisons de Levittown, qui occupent des terrains de 6,000 pieds carrés, seraient illégales à construire dans la grande majorité du Connecticut. Même dans les rares endroits où les promoteurs peuvent construire des logements multifamiliaux, on leur impose souvent des limites strictes sur le type d’appartements qu’ils peuvent construire. Le très mal-aimé immeuble d’appartements 5-sur-1 est devenu si courant en partie parce qu’il est conforme à des normes de design objectives, à des exigences minimales en matière de stationnement, et à l’exigence légale commune selon laquelle les immeubles multifamiliaux de certaines tailles doivent avoir plusieurs escaliers. Ces règles rendent les immeubles d’appartements plus grands qu’ils ne le devraient et plus chers à construire inutilement. De plus, ils peuvent être construits avec seulement un nombre limité de plans d’étage, ce qui rend plus difficile l’inclusion d’appartements « de taille familiale » avec trois chambres ou plus.

Ce pays a besoin de construire plus de logements, mais il n’y a aucune raison pour que tous ces nouveaux logements se ressemblent. En fait, nous obtiendrons beaucoup plus de l’habitation dont nous avons besoin si nous autorisons plus d’expérimentation avec les types de logements dans nos villes. En d’autres termes, nous devons permettre aux constructeurs de maisons d’être un peu bizarres.

Étrange c’est bien

Pour avoir une idée de ce que « étrange » pourrait être, regardez la région métropolitaine de Tokyo, une région qui a très bien réussi à contrôler les coûts du logement alors même que sa population a presque quadruplé depuis la fin de la Seconde Guerre mondiale. Tokyo possède des habitations de toutes formes et tailles : maisons individuelles détachées, maisons en rangée attachées, petits immeubles d’appartements, immeubles d’appartements de taille moyenne et immenses tours résidentielles. Passez un peu de temps dans la région et vous remarquerez que ces maisons se déclinent également dans une variété de styles architecturaux – loin de l’uniformité imposée dans de nombreuses villes américaines.

Il y a une raison à toute cette hétérogénéité : Contrairement à presque toutes les villes américaines, Tokyo a une approche souple de la réglementation de l’utilisation des terres. Une ville américaine peut avoir des centaines de classifications de zonage, mais tout le pays du Japon n’en a qu’une douzaine : huit zones résidentielles, deux zones commerciales et trois zones industrielles. Ce zonage est, pour l’essentiel, organisé verticalement : Tout terrain qui permet un certain type d’utilisation autorise également d’autres utilisations de même intensité ou moins. Par exemple, il est légal de construire une maison, ou une maison avec un petit magasin attaché, sur la plupart des terrains, sauf certains terrains industriels.

Ces règles ne comportent pas les normes esthétiques arbitraires que l’on trouve dans de nombreuses villes américaines. Mais au lieu d’être chaotique, le mélange de Tokyo entre les différents types de bâtiments et les styles architecturaux rend la ville plus intéressante visuellement pour les piétons. Il y a même des preuves que cette variété est meilleure pour la santé physique et mentale des habitants, qui sont moins susceptibles de s’ennuyer ou de déprimer lors de leurs promenades quotidiennes. Mais peut-être que le bénéfice le plus important des règles flexibles d’utilisation des terres de Tokyo est qu’elles permettent aux constructeurs de répondre rapidement à la demande changeante et aux pressions du marché. Pas étonnant que Tokyo soit resté largement abordable alors même que d’autres villes du monde ont connu de graves pénuries d’offre. Au Japon, le ménage moyen a consacré 11% de son revenu après impôt au logement en 2022. Pendant ce temps, plus de 42 millions de foyers américains ont consacré plus d’un tiers de leur revenu aux coûts de logement – et ce chiffre ne cesse d’augmenter.

Nous n’avons pas besoin de faire ressembler chaque ville américaine à Tokyo pour résoudre notre crise du logement, mais nous pourrions nous inspirer de la volonté du Japon de laisser les constructeurs et les architectes être un peu bizarres. Certains fruits faciles à atteindre pour la variabilité de la construction sont juste sous nos yeux :

– Autoriser la construction d’unités d’habitation supplémentaires : Plus d’endroits peuvent emboîter le pas de la Californie et autoriser la construction d’unités d’habitation supplémentaires – des logements plus petits qui partagent généralement un terrain avec une structure familiale individuelle. Ces petites structures permettent aux propriétaires d’ajouter une petite propriété locative dans leur jardin ou un petit appartement de jardin pour un parent.

– Autoriser les immeubles d’appartements avec un seul escalier : Rendre légal la construction de plus d’immeubles d’appartements avec un seul escalier réduirait considérablement les coûts de construction et permettrait de construire des immeubles d’appartements sur des terrains plus petits. Cela conduirait également à la construction de plus d’appartements adaptés aux familles.

– Rationaliser les codes d’ascenseur obsolètes : Comme l’a récemment écrit l’expert en codes du bâtiment Stephen Smith du Center for Building in North America pour le New York Times, les ascenseurs aux États-Unis « sont devenus des équipements trop ingénieux, faits sur mesure et coûteux, inabordables dans tous les endroits où ils sont le plus nécessaires ». Aligner les codes américains sur les normes européennes permettrait d’avoir des ascenseurs plus petits et moins chers.

– Éliminer les exigences minimales de stationnement : De nombreuses villes obligent les promoteurs à inclure un certain nombre de places de stationnement hors voirie par unité de logement – même s’ils construisent dans une zone piétonne ou près des transports publics, ce qui signifie que les résidents n’auraient pas nécessairement besoin de conduire. Supprimer ces exigences permettrait aux promoteurs de répondre à la demande de stationnement du marché, ou de son absence, et d’expérimenter la construction de immeubles d’appartements à faible parking ou sans parking.

– Légaliser le logement collaboratif : Les maisons d’hôtes et les hôtels à chambre individuelle, où les résidents disposaient de chambres privées mais partageaient éventuellement des salles de bains et des cuisines, étaient autrefois une caractéristique courante et naturellement peu coûteuse de nombreuses villes américaines. Maintenant, ils sont illégaux dans une grande partie du pays – à l’exception de certains SRO (Soupe Kitchen) (souvent décrépis) qui ont été tolérés.

En bref, plus de flexibilité est bonne. Plus de flexibilité conduit à plus de bizarrerie. Les personnes qui aiment vraiment les maisons individuelles doivent toujours avoir accès à des maisons individuelles. Mais les personnes qui ont besoin d’une option moins coûteuse, comme un appartement de petite taille, doivent avoir accès à cette option. Les foyers multigénérationnels devraient avoir la possibilité de vivre dans un immeuble conçu pour plus qu’une petite famille nucléaire. Les familles qui préfèrent tout simplement les appartements – peut-être parce qu’elles veulent vivre dans un lieu central ou simplement ne veulent pas se soucier de l’entretien d’une pelouse – devraient également avoir le choix.

– Article rédigé par Ned Resnikoff, directeur des politiques de California YIMBY et co-leader du projet de l’abondance métropolitaine.