Les propositions de logement de Kamala Harris aborderaient la pénurie, les experts se réjouissent

La proposition de logement la plus récente de la Vice-Présidente Kamala Harris est un grand pas en avant pour le marché du logement, où l’offre n’a pas pu suivre la demande, faisant monter les prix et éloignant les acheteurs.

La candidate à la présidentielle démocrate a révélé les premiers détails de son nouvel agenda économique vendredi, qu’elle espère mettre en œuvre au cours de ses premiers 100 jours au bureau. Une partie importante de sa proposition implique la construction de 3 millions de nouveaux logements sur une période de quatre ans.

Cette proposition s’aligne parfaitement avec le mouvement YIMBY, qui signifie « Oui, dans ma cour arrière », et est un mouvement pro-développement axé sur l’augmentation de l’offre de logements à haute densité et abordables en ciblant les obstacles à la construction de nouveaux bâtiments.

Harris a déclaré vendredi que son administration prévoit de construire 3 millions d’unités en travaillant en partenariat avec les travailleurs et le secteur privé pour surmonter les obstacles à la construction au niveau des États et des collectivités locales.

Les experts en politiques de logement disent que c’est l’aspect le plus crucial de son plan à plusieurs volets, car ce dont le marché a le plus besoin actuellement est une offre plus grande.

Jung Hyun Choi, chercheur principal associé au Centre de politique financière pour le logement de l’Institut urbain, a déclaré que le manque d’offre « est la cause première du problème actuel » du marché immobilier, ajoutant que la proposition de Harris de construire plus de logements est « vraiment la solution clé au problème du marché immobilier ».

Quatre experts en politiques de logement interrogés par Business Insider étaient tous d’accord.

« L’aspect le plus fort que je vois dans cette proposition est qu’elle reconnaît les problèmes clés du logement en ce moment et qu’elle est très explicite sur le fait qu’elle essaie d’améliorer le nombre de logements construits – et pas seulement le nombre de logements mais le nombre de logements abordables », a déclaré John Walsh, analyste de recherche au Centre de politique financière pour le logement de l’Institut urbain, à Business Insider.

La propriété immobilière est l’un des moyens les plus fiables de créer de la stabilité dans la vie économique des Américains et devrait être une priorité, selon Christopher Mayer, professeur d’immobilier à la Columbia Business School, qui a salué l’accent mis par Harris sur l’offre.

Aborder la pénurie de logements

Cependant, avec le faible nombre de maisons de démarrage, ceux qui passent de la location à la propriété doivent souvent faire face à la fois à des prix élevés et à des taux d’intérêt élevés. L’Amérique fait face à une pénurie significative de logements, le pays étant entre 4 et 7 millions de logements en déficit, a rapporté NPR au printemps de cette année. Les constructeurs ont cité des problèmes d’approvisionnement, entre autres raisons, pour lesquelles la construction a stagné. La réglementation reste également un grand obstacle à la construction de logements.

La pandémie de COVID-19 n’a fait qu’aggraver le problème, a déclaré Mayer, alors que de plus en plus de personnes ont commencé à travailler à distance. Avec sa proposition de construire 3 millions de nouvelles maisons de démarrage, Harris vise à combler ce fossé critique.

Les propositions de logement de Harris élargissent les politiques que le président Joe Biden a tenté de mettre en œuvre depuis son entrée en fonction, notamment en assouplissant les réglementations qui restreignent la construction. L’ancien président Donald Trump a également exhorté les États et les villes à poursuivre certaines réformes de zonage lorsqu’il était en fonction.

Le plan de la vice-présidente de construire des millions de nouvelles unités de logement repose sur plusieurs méthodes novatrices. Elle entend accorder la toute première incitation fiscale nationale aux constructeurs qui construisent des maisons de démarrage et les vendent à des acheteurs pour la première fois. Harris prévoit également de créer un fonds fédéral de 40 milliards de dollars pour encourager la construction de logements locatifs locaux, une expansion du fonds de 20 milliards de dollars proposé par Biden. Pour couronner le tout, elle a promis d’étendre les incitations fiscales existantes pour les entreprises qui construisent des logements locatifs abordables.

« La réponse est plus d’offre, et aussi la réponse est plus d’offre là où il faut, c’est-à-dire la propriété pour la première fois », a déclaré Susan Wachter, professeure d’immobilier et de finance à l’École de commerce Wharton de l’Université de Pennsylvanie.

Elle estime que l’engagement de Harris à construire 3 millions de logements est la partie la plus forte de son plan, car il permettra de résoudre ce qu’elle a appelé une « crise générationnelle » des loyers et des prix des logements. L’augmentation de l’offre de logements doit correspondre à une augmentation des terrains disponibles, a ajouté Wachter.

Une partie du fonds fédéral proposé par Harris pour encourager la construction de logements permettrait à certaines terres fédérales d’être admissibles à être reconverties pour de nouveaux développements abordables – quelque chose que Trump avait également promis de faire récemment.

Choi et Walsh ont tenu à avertir que, bien que la proposition de Harris soit un excellent début pour soulager les contraintes du logement et réduire les inégalités de richesse, plus de détails sont nécessaires pour déterminer son efficacité ultime.

« Le diable est vraiment dans les détails de l’endroit où ces logements seraient effectivement utilisés », a déclaré Walsh.

Cibler les acomptes et Wall Street

Les autres propositions phares de Harris – offrir une aide de 25 000 dollars pour l’acompte aux nouveaux propriétaires et empêcher les investisseurs de Wall Street d’acheter des maisons de démarrage – ont suscité des réactions plus mitigées de la part des experts interrogés par Business Insider.

Selon Mayer, la politique de l’acompte est basée sur de bonnes intentions mais pourrait ne pas être particulièrement rentable. De nombreux nouveaux propriétaires s’appuient traditionnellement sur leurs familles pour les aider à payer l’acompte, a déclaré Mayer, ce qui signifie que les acheteurs à faibles revenus n’ont souvent pas accès à la richesse générationnelle, et les 25 000 dollars pourraient beaucoup les aider. Cependant, il préférerait trouver des moyens de réduire les acomptes de manière générale plutôt que de distribuer de l’argent comme le propose Harris.

Wachter, quant à elle, a déclaré soutenir l’effort visant à aider les futurs propriétaires avec leurs acomptes, mais n’est pas convaincue que la proposition recueillerait un soutien politique large.

Alors que Wachter a refusé de commenter la proposition de Harris de limiter la capacité de Wall Street à acheter des maisons individuelles, Mayer est moins enthousiaste à ce sujet.

« La grande majorité de la location de maisons individuelles n’est pas détenue par des gens de Wall Street, mais par des propriétaires de petites quantités de maisons », a-t-il déclaré à propos du plan. « Les investisseurs institutionnels apportent des efficiences à la gestion de ces biens, et ces efficiences se traduisent généralement par de meilleures opportunités pour les locataires. »

Malgré des doutes persistants sur certains aspects de la proposition de Harris, les experts s’accordent à dire que la prémisse de base de construire plus de maisons abordables pour les premiers acheteurs est ce dont le pays a besoin.

« Cela aurait un impact énorme », a déclaré Wachter. « À l’heure actuelle, ce qui est menacé, c’est la capacité de monter sur cette échelle pour atteindre la sécurité du logement. Et la sécurité du logement là où il y a des marchés, où il y a des emplois, est la question clé pour les jeunes Américains aujourd’hui. »